Impactos imediatos do Projeto de Lei Complementar n° 68/2024 (“Reforma Tributária”) e a oportunidade de economia na transição tributária na locação de bens imóveis

A recente aprovação da Projeto de Lei Complementar n° 68/2024 (“PLP 68”), pelo Congresso Nacional, que regulamenta aspectos centrais da Reforma Tributária, acendeu um alerta importante para mudanças significativas no sistema tributário brasileiro, impactando diretamente a tributação de locações de imóveis.

O PLP 68 foi enviado para a sanção presidencial e aguarda a aprovação ou não do texto final até o próximo dia 16/01/2025. Cabe informar que, embora o prazo final seja esse, a sanção pode ocorrer a qualquer momento.

Os principais impactos da Reforma Tributária devem ocorrer a partir de 2026 e gradativamente a sua eficácia se ampliará (até 2033), mas fique tranquilo que você, nosso cliente, será atualizado de todas as etapas. Fiquem atentos aos nossos e-mails e ao Instagram dos sócios (@prof_andreroberto, @profpabloarruda, @eduardoweyll e @advogadaagro) e do escritório (@smgaadvogados). 

Neste informativo, destacamos os pontos principais e as medidas imediatas necessárias para os que atuam com locação de bens imóveis, ajudando a evitar custos desnecessários e aproveitando oportunidades de planejamento tributário.

1. Mas o que muda com a PLP 68 – Reforma Tributária?

1.1. Unificação Tributária:

A principal mudança com a Reforma Tributária é a unificação de tributos. Veja:

a) O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) substituirá o ICMS (de competência estadual) e o ISS (de competência municipal).

b) Já a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) substituirá PIS, COFINS e IPI (tributos federais).

1.2. Quem está sujeito ao IBS/CBS na locação?

a) Empresas patrimoniais (holding familiar, imobiliárias etc.);

b) Pessoas físicas com mais de 3 (três) imóveis e, cumulativamente, que faturem mais de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) mensais com locação;

c) Pessoas físicas que faturem mais de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais) mensais com locação, independentemente da quantidade de imóveis alugados.

Atenção! No caso de locação imobiliária, que atualmente não está sujeita ao ISS, passará a haver tributação pelo IBS. Além da substituição de PIS e COFINS pela CBS.

Os imóveis integralizados em holdings que sejam de uso dos sócios e familiares também serão tributados por IBS e CBS.

1.3. Alíquotas aplicáveis:

A carga tributária estimada pelo Ministério da Fazenda para o IBS e a CBS sobre locações é de 28%. Mas tenha calma! Negociações no Congresso Nacional resultaram em um redutor de 70% para locações, resultando em uma alíquota final de aproximadamente 8,4%, ao passo que atualmente PIS e COFINS ficam no patamar de 3,65%, uma vez que não há incidência de ISS.

No caso de locação por temporada, com prazo não superior a 90 dias (inclusive apart hotéis, Airbnb), o redutor de IBS/CBS será de apenas 40%, resultando em uma alíquota efetiva de 16,8%.

Essas alíquotas de IBS/CBS não alteram o Imposto de Renda Pessoa Física (até 27,5%) e Pessoa Jurídica (entre 4,8% e 8%) e CSLL na Pessoa Jurídica (2,88%), que continuam incidindo.

É possível aproveitar a oportunidade de potencial economia tributária no período transição para a nova lei. Veja a seguir.

2. Período de Transição:

Atenção! O PLP 68 atualmente possui a previsão de um período de transição. Durante esse período será possível optar (facultativo) por um regime especial que permite o pagamento de uma alíquota fixa de 3,65% (a mesma que, atualmente, correspondente ao PIS e COFINS), desde que alguns requisitos sejam atendidos (detalhados abaixo).

A ideia é que nesse período de transição seja mantida a previsibilidade dos custos tributários, mantendo-se, para IBS e CBS, a alíquota aplicada atualmente (3,65%).

2.1. Regras de Transição: O que fazer para aproveitar?

É necessário observar algumas condições para aproveitamento da alíquota fixa: a) contratos de locação firmados por tempo determinado; b) formalizados antes da publicação da nova lei; c) assinatura anterior à publicação comprovada mediante firma reconhecida em cartório ou mediante assinatura digital; d) sendo a alíquota vigente pelo prazo original do contrato (residenciais até 31/12/2028 e não residenciais por todo período até o fim do contrato vigente).

2.2. Mas será que realmente vale a pena aderir ao regime transitório?

Como o Projeto de Lei ainda não foi convertido em Lei e, mesmo após se tornar Lei dependerá da regulamentação pelos entes federativos para se entender o real impacto tributário, a resposta é: DEPENDE!

Para imóveis comerciais com prazo longo (2029 em diante), pode ser que seja bom aderir ao regime transitório e garantir a aplicabilidade dos 3,65% como é atualmente, mas vai depender da análise caso a caso. Como haverá possibilidade de creditamento, é necessário analisar os impactos na prática do seu negócio.  

Para imóveis residenciais e comerciais com término em até 2028, pode ser mais vantajoso aderir ao regime normal, uma vez que haverá redução de alíquotas nos primeiros anos de aplicabilidade do IBS e da CBS.

Todavia, essa resposta ainda não é exata. Por esse motivo, recomendamos que os passos a seguir sejam tomados para garantir a possibilidade de escolha no futuro pela adoção ou não do regime transitório. Sem isso o regime normal será obrigatório.

2.3. Observe a seguir as condições para adesão ao Regime Transitório (3,65%):

Para optar pela alíquota reduzida de 3,65%, é necessário:

a) Contratos vigentes por prazo determinado:

Atenção! Os contratos de locação por prazo indeterminado não se qualificam para o regime especial.

Caso o seu contrato de locação atual esteja por prazo indeterminado, é recomendável elaborar um novo contrato com prazo determinado. É imprescindível que seja um novo contrato, não recomendamos o uso de aditivos.

b) Data de Formalização:

Os contratos devem estar assinados até a data da publicação da nova lei (prevista para ser sancionada até 16/01/2025), mas recomendamos que faça isso o quanto antes. Se a Lei for publicada hoje, você não poderá fazer amanhã.

c) Forma de comprovação da vigência do contrato:

É possível comprovar o cumprimento do requisito temporal através de: 1) reconhecimento de firma em cartório ou 2) Assinatura eletrônica com validade jurídica. Alternativamente, pode-se usar o comprovante do pagamento do aluguel até o último dia do mês subsequente ao início do contrato, mas recomendamos que seja realizado ou o reconhecimento ou a assinatura eletrônica antes da publicação da nova Lei. Não recomendamos essa terceira opção.

d) Prazo de aplicação do Regime Transitório:

A alíquota especial de 3,65% será aplicada somente até o prazo original do contrato vigente.

Os contratos firmados após a publicação da lei não poderão aproveitar o regime especial. Atenção!

2.4. Duração do Regime Transitório: Contratos Residenciais x Comerciais:

a) Comerciais:

O regime transitório será válido durante todo o prazo original do contrato, desde que os requisitos acima sejam cumpridos.

b) Residenciais:

O limite de vigência do regime transitório será 31/12/2028, independentemente da duração do contrato.

2.5. Aplicabilidade de IBS e CBS nos imóveis pejotizados de uso dos sócios e familiares:

Como informado acima, os imóveis integralizados em holdings que sejam de uso dos sócios e familiares serão tributados por IBS e CBS. Nesse sentido, recomendamos que esse uso seja objeto de contrato firmado entre a pessoa jurídica e as pessoas físicas em data anterior ao da publicação da nova Lei, com a finalidade de garantir a possibilidade de adesão ao Regime Transitório, bem como para assegurar a segurança jurídica do projeto de Planejamento Sucessório.

Estamos analisando potencial questionamento futuro sobre a possível inconstitucionalidade da cobrança sobre os bens da holding que estão no uso dos sócios.

3. Da possibilidade de Planejamento Tributário: IBS e CBS.

3.1. Regime Normal (8,4%) e o Creditamento: no regime normal, com a alíquota efetiva de 8,4%, aproveitamento de crédito tributário é possível para despesas sujeitas a IBS e CBS, como reformas, obras e aquisição de bens imobiliários. Nesse caso, existe a possibilidade de reduzir a carga tributária efetiva se houver despesas que gerem créditos de IBS e CBS.

3.2. Regime Transitório (3,65%): não permite creditamento, mas mantém as condições atuais de tributação, limitando a flexibilização tributária. Pode ser vantajoso para empresas com poucas despesas que gerem créditos de IBS e CBS e para contratos longos.

A adoção ou não do Regime Transitório dependerá de uma análise prática do seu negócio, mas é preciso garantir que as condições para a adoção estejam atendidas para que essa seja uma possibilidade.  

4. E o que você deve fazer agora?

a)     Revisar os contratos de locação vigentes: identifique contratos de locação vigentes e confira se estão por prazo determinado;

b)     Caso não tenham prazo determinado ou o prazo esteja muito próximo de finalizar: é necessário formalizar novos contratos de locação com urgência: devem ser formalizados até a publicação da nova lei;

c)      Formalizar contrato para imóveis pejotizados que sejam de uso dos sócios e seus familiares para garantir a possibilidade de adesão ao Regime Transitório;

d)     Providencie reconhecimento de firma ou assinatura eletrônica para garantir a comprovação jurídica da vigência.

O SMGA:

O SMGA Advogados está preparado para auxiliar você com a revisão e formalização de contratos para garantir o direito de escolha de aderir ou não ao Regime Transitório e a nossa equipe de Planejamento Tributário está pronta para identificar a melhor estratégia fiscal para o seu negócio.

Em caso de dúvidas, entre em contato com nossa equipe através do e-mail contato@smga.com.br.

Estamos à disposição para garantir que você esteja preparado para essas importantes mudanças.

Atenciosamente,

Equipe SMGA Advogados

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